Un centro di lavoro entra in fabbrica, viene messo in produzione e solo dopo alcuni anni passa in proprietà all’utilizzatore. Commercialmente è un modo per distribuire l’esborso. Fiscalmente, però, l’ordine degli eventi può compromettere l’iperammortamento: quando avviene l’acquisto, il bene potrebbe non essere più “nuovo”.
Al 12 novembre 2026 non esiste nella disciplina dell’iperammortamento un divieto scritto con le parole “rent to buy”. Esiste però un perimetro preciso: bene strumentale nuovo, investimento effettuato secondo le regole fiscali e maggiorazione applicata alle quote di ammortamento oppure ai canoni di locazione finanziaria. Il rent to buy che separa godimento immediato e acquisto futuro non coincide automaticamente con nessuna di queste due strade.
La regola vigente nel 2026
Il comma 427 della legge di bilancio 2026 maggiora il costo di acquisizione esclusivamente ai fini delle quote di ammortamento e dei canoni di locazione finanziaria. Il comma 429 richiede che i beni materiali e immateriali 4.0 siano strumentali e nuovi.
Le due condizioni lavorano insieme. Non basta che il macchinario sia nuovo quando esce dalla fabbrica del costruttore: deve conservare la novità nel momento in cui si realizza l’investimento agevolato per l’impresa. E non basta chiamare “canone” una rata: la legge menziona la locazione finanziaria, non il noleggio, la locazione operativa o qualsiasi contratto con acquisto finale.
Il decreto interministeriale del 7 maggio 2026 collega il completamento dell’investimento alle regole dei commi 1 e 2 dell’articolo 109 TUIR. Per i beni mobili, la spesa si considera normalmente sostenuta alla consegna o spedizione; se l’effetto traslativo o costitutivo della proprietà è successivo, conta quel momento successivo. La riserva di proprietà non rinvia invece l’investimento. Inoltre, la locazione con trasferimento della proprietà vincolante per entrambe le parti è fiscalmente assimilata a una vendita con riserva di proprietà. Il testo dell’articolo 109 TUIR rende quindi decisiva la sostanza delle clausole, non l’etichetta commerciale.
Cosa ha detto davvero la risposta 198/2024
La risposta dell’Agenzia delle entrate n. 198/2024 non riguarda l’iperammortamento introdotto dalla legge 199/2025. Riguarda il precedente credito d’imposta per investimenti in beni strumentali disciplinato dalla legge 178/2020.
Il caso resta però molto vicino. Il contratto descritto prevedeva disponibilità immediata del bene contro canoni e acquisto al termine del periodo di godimento. L’impresa sosteneva che l’obbligo finale e l’iscrizione contabile del cespite fin dalla consegna rendessero l’operazione equivalente a un acquisto o a un leasing.
L’Agenzia ha negato il credito. Durante il primo periodo l’impresa utilizzava un bene del fornitore; la proprietà veniva acquisita soltanto alla fine. Al momento dell’acquisto, quindi, quel medesimo bene era già stato utilizzato dalla futura acquirente e non possedeva più il requisito della novità.
Questo precedente non è una norma del 2026 e non decide automaticamente ogni contratto chiamato rent to buy. La risposta, inoltre, lascia espressamente fuori la riqualificazione giuridica del contratto concreto e la sua rappresentazione contabile. Fissa però una linea interpretativa difficilmente ignorabile: l’uso oneroso prima dell’acquisto può consumare la novità. È la stessa logica applicata al noleggio seguito dall’acquisto, ricostruita nell’approfondimento sui beni usati e iperammortamento.
Perché il rent to buy non è un leasing finanziario
Nel leasing finanziario il legislatore riconosce direttamente la posizione dell’utilizzatore: la maggiorazione opera sulla quota capitale dei canoni e il riferimento economico è il costo sostenuto dalla società di leasing per acquistare il bene nuovo. Il riscatto finale non crea un secondo investimento agevolato.
Nel rent to buy esaminato nel 2024, invece, i canoni remuneravano una fase di godimento che precedeva l’acquisto. Il successivo prezzo trasferiva un bene già impiegato. L’obbligo del conduttore di comprare alla fine non è stato ritenuto sufficiente a trasformare quella sequenza in leasing.
La differenza operativa è questa:
| Formula contrattuale | Momento e base rilevante | Profilo per l’iperammortamento |
|---|---|---|
| Acquisto diretto, anche con riserva di proprietà | Acquisizione e quote di ammortamento | Strada espressamente coerente con il comma 427 |
| Leasing finanziario | Costo del bene per il concedente e quota capitale dei canoni | Strada espressamente ammessa |
| Noleggio o locazione operativa | Canone di godimento | Nessuna maggiorazione per l’utilizzatore |
| Rent to buy con godimento prima del trasferimento | Acquisto successivo di un bene già usato dall’acquirente | Elevato rischio di perdere la novità |
| Trasferimento vincolante per entrambe le parti | Possibile assimilazione fiscale alla vendita ex articolo 109 | Da qualificare sul testo effettivo del contratto |
Per il confronto con le formule ordinarie sono utili la guida operativa all’iperammortamento 2026, che distingue noleggio e locazione finanziaria, e la disciplina dell’iperammortamento con leasing.
Il controllo da fare prima della consegna
La decisione non può essere rinviata al riscatto. Prima che il macchinario entri in produzione occorre allineare cinque elementi:
- individuare la data in cui il contratto produce fiscalmente l’acquisizione del bene;
- verificare se il trasferimento finale vincola davvero entrambe le parti oppure resta futuro, eventuale o subordinato;
- distinguere i corrispettivi per il godimento dal prezzo di acquisto;
- ricostruire chi acquista il bene nuovo dal costruttore e chi dedurrà ammortamenti o canoni finanziari;
- rappresentare nella procedura dell’agevolazione lo stesso titolo giuridico risultante dal contratto e dai documenti di acquisto.
La regola prudenziale è netta: se l’impresa usa a pagamento il macchinario mentre il fornitore ne conserva la proprietà e il trasferimento avverrà soltanto dopo, il beneficio non va inserito nel piano economico come acquisito. Prima della consegna, la struttura può essere ricondotta a un acquisto effettivo, anche con prezzo dilazionato, oppure a un leasing finanziario. Dopo l’avvio dell’uso, cambiare il nome del contratto non cancella la storia del bene.
Se il macchinario è già in funzione, bisogna ricostruire la sequenza originaria di consegna, utilizzo, pagamenti ed effetto traslativo. Solo un contratto che integri davvero, sin dall’inizio, la fattispecie fiscalmente assimilata alla vendita può spostare il momento dell’investimento alla consegna. Una promessa unilaterale di acquisto o un’opzione esercitata più tardi non producono lo stesso risultato.
Dal 2027 cambia il numero, non il problema
Dal 1° gennaio 2027 si applicherà l’articolo 364 del nuovo Testo unico delle imposte sui redditi, introdotto dal decreto legislativo 117/2026. L’articolo 376 abroga i commi da 427 a 434 della legge 199/2025, il solo primo periodo del comma 435 e il comma 436; il secondo e il terzo periodo del comma 435 restano quindi in vigore. L’articolo 364 conserva sia il requisito dei beni nuovi sia il riferimento esclusivo ad ammortamenti e locazione finanziaria. La ricodificazione, quindi, non apre una corsia al rent to buy.
Per un macchinario 4.0 le date da ricordare non sono soltanto ordine, acconto e consegna. Nel rent to buy ne esistono due ancora più decisive: il primo utilizzo produttivo e il momento fiscale dell’acquisizione. Se il primo precede il secondo, il vantaggio contrattuale del pagamento graduale può trasformarsi nel costo fiscale della novità perduta.