Sintesi
La Circolare n. 2/E del 1° febbraio 2016 dell'Agenzia delle Entrate fornisce le prime indicazioni operative sulle novità introdotte dalla legge 28 dicembre 2015, n. 208 (legge di stabilità 2016) in materia di determinazione della rendita catastale delle unità immobiliari urbane a destinazione speciale e particolare, censite nelle categorie dei gruppi D e E. La circolare chiarisce quali componenti immobiliari debbano essere incluse nella stima diretta (suolo, costruzioni, elementi strutturalmente connessi) e quali invece escluse (macchinari, congegni, attrezzature e impianti funzionali allo specifico processo produttivo). Vengono inoltre illustrate le modalità di presentazione degli atti di aggiornamento catastale per lo "scorporo di componenti impiantistiche" e i relativi effetti fiscali, nonché le nuove metodologie operative introdotte nella procedura Docfa versione 4.00.3.
Inquadramento generale
La circolare interviene a seguito delle modifiche apportate dalla legge di stabilità 2016 al quadro normativo sulla stima catastale degli immobili a destinazione speciale e particolare. L'Agenzia delle Entrate chiarisce anzitutto la portata temporale della nuova disciplina:
E' opportuno, comunque, evidenziare che la citata previsione normativa non si configura come norma di interpretazione autentica dell'art. 10 del regio decreto legge 13 aprile 1939, n. 652, e successive modificazioni, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 1, comma 2, della legge 27 luglio 2000, n. 212, ed esplica pertanto i suoi effetti solo a decorrere dal 1° gennaio 2016, così come espressamente previsto nel predetto comma 21.
La circolare individua come esigenza fondamentale quella di garantire uniformità nei riferimenti estimativi tra immobili già iscritti in catasto e quelli di nuova costruzione o variazione:
Inoltre, la Legge, all'articolo 1, comma 22, al fine di realizzare uniformità nei riferimenti estimativi catastali tra le unità immobiliari già iscritte in catasto e quelle oggetto di dichiarazione di nuova costruzione o di variazione, prevede la possibilità di presentare atti di aggiornamento catastale, per la rideterminazione della rendita degli immobili già censiti nel rispetto dei nuovi criteri; ciò, attraverso lo scorporo di quegli elementi che, in base alla nuova previsione normativa, non costituiscono più oggetto di stima catastale.
L'Agenzia segnala inoltre la necessità di adeguare gli strumenti operativi:
In relazione a quanto sopra, è stata adeguata la procedura "Documenti Catasto Fabbricati" (di seguito "Docfa") per la dichiarazione delle unità immobiliari urbane al Catasto Edilizio Urbano, considerata l'esigenza di monitorare tali variazioni da parte dell'Agenzia delle Entrate, anche al fine di effettuare le specifiche comunicazioni al Ministero dell'Economia e delle Finanze, previste dall'art. 1, comma 24, della Legge.
Questioni interpretative
Le quattro categorie di componenti immobiliari
L'Agenzia delle Entrate articola le componenti dell'unità immobiliare in quattro categorie, riproducendo anzitutto il dettato normativo dell'art. 1, comma 21, della legge n. 208/2015:
A decorrere dal 1° gennaio 2016, la determinazione della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale e particolare, censibili nelle categorie catastali dei gruppi D e E, è effettuata, tramite stima diretta, tenendo conto del suolo e delle costruzioni, nonché degli elementi ad essi strutturalmente connessi che ne accrescono la qualità e l'utilità, nei limiti dell'ordinario apprezzamento. Sono esclusi dalla stessa stima diretta macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo.
La nozione di "costruzioni"
L'Agenzia fornisce una definizione ampia della categoria "costruzioni", da includere nella stima catastale:
Alla categoria "costruzioni" [...] afferisce qualsiasi opera edile avente i caratteri della solidità, della stabilità, della consistenza volumetrica, nonché della immobilizzazione al suolo, realizzata mediante qualunque mezzo di unione, e ciò indipendentemente dal materiale con cui tali opere sono realizzate.
Viene inoltre offerto un elenco esemplificativo di opere riconducibili a tale categoria:
A titolo esemplificativo, rientrano in tale categoria i fabbricati, le tettoie, i pontili, le gallerie, le opere di fondazione e di supporto in genere, così come quelle di sbarramento, approvvigionamento, contenimento e restituzione di materiali solidi, liquidi e gassosi, quali le dighe e le opere di presa e di scarico delle acque, i canali, i serbatoi, le cisterne e le vasche, le torri, le ciminiere e i pozzi, che siano posti a monte e a valle dei processi produttivi svolti all'interno delle unità immobiliari in argomento.
Gli elementi strutturalmente connessi
L'Agenzia individua i criteri per definire gli elementi strutturalmente connessi che accrescono la qualità e l'utilità dell'immobile, da includere nella stima:
Trattasi di quelle componenti che, fissate al suolo o alle costruzioni con qualsiasi mezzo di unione, anche attraverso le sole strutture di sostegno – in particolare quando le stesse integrano parti mobili – risultano caratterizzate da una utilità trasversale ed indipendente dal processo produttivo svolto all'interno dell'unità immobiliare. Le componenti così caratterizzate conferiscono all'immobile una maggiore fruibilità, apprezzabile da una generalità di utilizzatori e, come tali, ordinariamente influenti rispetto alla quantificazione del reddito potenzialmente ritraibile dalla locazione dell'immobile, ossia della relativa rendita catastale.
L'Agenzia precisa quali impianti rientrino in tale categoria:
Tra tali elementi strutturalmente connessi sono da ricomprendere, ad esempio, gli impianti elettrici, idrico-sanitari, di areazione, di climatizzazione e condizionamento, di antincendio, di irrigazione e quelli che, sebbene integranti elementi mobili, configurino nel loro complesso parti strutturalmente connesse al suolo o alle costruzioni, quali gli ascensori, i montacarichi, le scale, le rampe e i tappeti mobili, analogamente ai criteri seguiti nell'ambito degli immobili censiti nelle categorie dei gruppi ordinari.
Il limite dell'ordinario apprezzamento
L'Agenzia chiarisce che la stima degli elementi strutturalmente connessi deve essere contenuta entro i limiti dell'ordinario apprezzamento di mercato:
La norma in argomento prevede che la stima catastale deve essere limitata alla condizione di ordinaria apprezzabilità sul mercato delle componenti di cui trattasi, senza prendere pertanto in considerazione un eventuale sovradimensionamento delle stesse, non rispondente alle ordinarie esigenze di una pluralità di eventuali utilizzatori.
Le componenti escluse dalla stima
Per le componenti impiantistiche funzionali al processo produttivo, l'Agenzia precisa il criterio di esclusione:
Si tratta di quelle componenti, di natura essenzialmente impiantistica, che assolvono a specifiche funzioni nell'ambito di un determinato processo produttivo e che non conferiscono all'immobile una utilità comunque apprezzabile, anche in caso di modifica del ciclo produttivo svolto al suo interno. Tali componenti sono, pertanto, da escludere dalla stima, indipendentemente dalla loro rilevanza dimensionale.
La nuova fattispecie di variazione catastale per scorporo
L'Agenzia illustra la possibilità, introdotta dal comma 22, di presentare atti di aggiornamento per rideterminare la rendita degli immobili già censiti:
A decorrere dal 1° gennaio 2016, gli intestatari catastali degli immobili di cui al comma 21 possono presentare atti di aggiornamento ai sensi del regolamento di cui al decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701, per la rideterminazione della rendita catastale degli immobili già censiti nel rispetto dei criteri di cui al medesimo comma 21.
L'Agenzia qualifica tale variazione come fattispecie autonoma:
Tale previsione introduce una particolare fattispecie di dichiarazione di variazione catastale, non connessa alla realizzazione di interventi edilizi sul bene già censito in catasto, finalizzata a rideterminare la rendita catastale escludendo dalla stessa eventuali componenti impiantistiche che non sono più oggetto di stima diretta.
Effetti fiscali anticipati delle variazioni per scorporo
L'Agenzia chiarisce la portata della disposizione sull'anticipazione degli effetti fiscali, con riferimento all'IMU:
Trattasi, essenzialmente, di una disposizione che, con riguardo all'imposta municipale propria, di cui all'art. 13 del decreto legge 6 dicembre 2011, n. 201, anticipa, al 1° gennaio 2016, gli effetti fiscali delle variazioni catastali, rese ai sensi dell'art. 1, comma 22, della Legge, per la rideterminazione della rendita catastale delle unità immobiliari già censite nelle categorie catastali dei gruppi D e E, laddove presentate in catasto entro il 15 giugno 2016, ancorché registrate in banca dati in data successiva al predetto termine.
La destinazione d'uso delle unità a destinazione speciale o particolare
L'Agenzia precisa che la nuova informazione relativa alla "destinazione d'uso" introdotta nel Docfa non ha rilievo diretto ai fini estimativi:
In relazione a tale aspetto, tuttavia, si precisa che la destinazione d'uso dichiarata nel documento di aggiornamento, come quella eventualmente accertata dagli Uffici Provinciali-Territorio dell'Agenzia nell'ambito dei controlli di merito di tali documenti, non rileva direttamente nei procedimenti di stima finalizzati alla determinazione della rendita degli immobili in argomento.
Vigenza delle previgenti disposizioni
L'Agenzia conferma la continuità applicativa delle disposizioni precedenti per i profili non modificati dalla nuova disciplina:
Resta inteso che, in relazione a quanto non diversamente chiarito con la presente circolare, rimangono applicabili tutte le previgenti disposizioni in materia e in particolare, per i profili tecnico-estimativi, quelle di cui alla Circolare n. 6 del 2012, con la sola esclusione del paragrafo 3 della stessa.
Esempi e casi pratici
La circolare fornisce numerosi esempi settoriali di componenti da escludere dalla stima catastale a partire dal 1° gennaio 2016.
Per le centrali di produzione di energia e stazioni elettriche, l'Agenzia precisa:
Non sono più oggetto di stima le caldaie, le camere di combustione, le turbine, le pompe, i generatori di vapore a recupero, gli alternatori, i condensatori, i compressori, le valvole, i silenziatori e i sistemi di regolazione dei fluidi in genere, i trasformatori e gli impianti di sezionamento, i catalizzatori e i captatori di polveri, gli aerogeneratori (rotori e navicelle), gli inverter e i pannelli fotovoltaici, ad eccezione, come detto, di quelli integrati nella struttura e costituenti copertura o pareti di costruzioni.
Per le industrie manifatturiere:
Sono esclusi dalla stima tutti i macchinari, le attrezzature e gli impianti costituenti le linee produttive, indipendentemente dalla tipologia considerata. Tra questi, ad esempio, i sistemi di automazione e propulsione, le pompe, i motori elettrici, i carriponte e le gru, le apparecchiature mobili e i sistemi robotizzati, le macchine continue, nonché i macchinari per la miscelazione, la macinazione, la pressatura, la formatura, il taglio, la tornitura, la laminazione, la tessitura, la cottura e l'essicazione dei prodotti.
Per l'industria siderurgica in particolare:
Nell'industria siderurgica sono, così, da escludere dalla stima diretta anche gli impianti costituenti altoforni.
Per gli impianti di risalita, l'Agenzia opera una distinzione tra componenti escluse e incluse:
Oltre a non considerare le funi, i carrelli, le sospensioni e le cabine – che fanno specificatamente parte della componente mobile del trasporto – sono, altresì, esclusi dalla stima i motori che azionano i sistemi di trazione, anche se posti in sede fissa. Rimangono, conseguentemente, comprese nella stima solamente il suolo e le costruzioni costituenti le stazioni di valle e di monte, unitamente agli impianti di tipo civile ad esse strutturalmente connessi.
Per i parchi divertimento:
Sono escluse dalla stima catastale le attrazioni costituite da strutture che integrano parti mobili. Non così, invece, per le piscine, i cinema, le arene, che si configurano, per quanto precedentemente detto, come vere e proprie costruzioni e, quindi, come tali, da includere nella stima catastale.
Quanto al limite dell'ordinario apprezzamento, la circolare offre un esempio concreto in nota:
A titolo esemplificativo, un impianto di condizionamento, laddove potenziato in relazione a uno specifico processo produttivo, viene computato nella stima catastale entro i limiti di valore di un impianto di condizionamento ordinario, senza tener conto del maggior valore non apprezzabile dall'utilizzatore medio.
Riferimenti normativi
- Regio decreto legge 13 aprile 1939, n. 652, art. 10 (convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249)
- Decreto legislativo 8 aprile 1948, n. 514 (modifiche all'art. 10 del R.D.L. n. 652/1939)
- Decreto del Ministro delle Finanze 19 aprile 1994, n. 701 (regolamento per gli atti di aggiornamento catastale)
- Legge 27 luglio 2000, n. 212, art. 1, comma 2 (Statuto del contribuente – interpretazione autentica)
- Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico 19 febbraio 2007, art. 2, comma 1, lettera b3), e Allegato 3, Tipologie specifiche 2, 3 e 8 (pannelli fotovoltaici integrati architettonicamente)
- Decreto legge 6 dicembre 2011, n. 201, art. 13 (IMU – imposta municipale propria), convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214
- Decreto legge 6 dicembre 2011, n. 201, art. 13, comma 4 (decorrenza degli effetti fiscali delle variazioni catastali)
- Circolare n. 6/T del 30 novembre 2012 dell'Agenzia del Territorio (criteri di stima degli immobili a destinazione speciale e particolare)
- Legge 23 dicembre 2014, n. 190, art. 1, comma 244 (interpretazione autentica dell'art. 10 del R.D.L. n. 652/1939 tramite rinvio alla Circolare n. 6/T del 2012)
- Legge 28 dicembre 2015, n. 208 (legge di stabilità 2016), art. 1, commi 21, 22, 23 e 24